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东莞“土拍新政”折射供地制度重大革新

  近日,东莞市发布土地竞拍新政,竞拍地块的网上报价达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式(简称“终次报价”),并以终次报价中最接近所有终次报价平均价的方式,确定谁是最后的竞得者,其所报价格就是该宗地的最终报价。

  举个简单的例子,假设竞拍地块的网上报价不超过10亿元,当网上报价触及10亿元天花板时,有5家开发商参与最终报价,分别报10亿、13亿、14亿、15亿、16亿,则平均值为13.6亿元,报价14亿元的竞拍开发商最接近终次报价的平均价,地块也由该开发商竞得。

  触发东莞“土拍新政”的,就是不久前发生的、非常轰动的“秒拍”事件。5月16日,东莞沙田镇商服地块,从开拍到“落槌”共计耗时29秒,这是一项纪录。还有一项纪录是,短短的10秒内,竞得者居然连续出价18轮,将最高限价、最高自持比例推至极限高位。

  如此火爆的土拍场面,影响了东莞2017年3月施行的、旨在控制“地价-房价”联动上涨的调控模式(“限地价、竞配建人才房”、“限房价、竞地价”)的效果。任性的开发商迅速将价格推至高限,给市场传达的是“地价被低估”的失衡信号。

  作为“新一线”城市,东莞连续几年都排在人口净流入城市的TOP10里。另外,根据《广东国土规划(2016-2035年)》,无下辖县缓冲的东莞,目前国土开发强度(建成区面积/市辖面积)已达到47.5%,在国内仅低于深圳(48.9%)。再加上有大湾区规划利好,广深科技走廊核心区的地位加持,近年来凤凰涅槃、成功转型,东莞备受各大开发商的青睐。

  “限价+一次性最终报价”,这是对经营性土地出让方式的重大调整。以出让底价加市场化溢价确定限价,没有违背土地“招拍挂”的框架。重要的是,它部分消除了过去单一价格考量下的弊端,即利润和效率不兼容。

  价高者得,能够满足利润最大化的原则,即国有土地的价值充分显现,但帕累托效率可能是较低的。比如,风险倾向高、杠杆高的开发商竞得地块,短期内拉高房价上涨预期和所有开发商的冒险行为。后续可能会出现非理性的抢房、抢地,以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向、资金链问题,对微观的住房需求,中观的行业稳定,宏观的风险防范都不利。

  一次性最终报价,并以最接近平均价作为定价的依据,首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商;其次,它是“维克里拍卖理论”(Vickery auction,由诺贝尔经济学奖获得者威廉·维克里提出)“讲真话”的最优拍卖策略的体现。也就是说,由于中标者对最终价格没有影响力,所有投标人都会基于市场基本面,显示其对地块的真实评价,最后出来的房屋供给也是最佳的。

  最后,这也为商品房市场化定价、市场化调控奠定了基础。5月11日的苏州土拍新政已提出,土地竞价超过市场指导价10%-25%后,转为一次报价出让方式。同为“新一线”城市的东莞,也提出类似的模式,这可视为楼市长效机制的落地成果。由此可期待,由二线热点城市(包括“新一线”城市)引发的“地市热”或将得到控制。

    

点击次数:  更新时间:2019-06-10 09:54:02  【打印此页】  【关闭